他19歲休學，工作7年就退休！怎麼辦到的?

一年後月入7~8萬，月存5萬元

在休學後，禮祥因為當初的社團活動以及現金流桌遊，對房地產產生興趣，想踏入這個領域學習。

但因為手上沒有資金，因此和一些之前在社團認識的社會人士一起工作。

「我們是先從當二房東、幫忙招租開始，這是沒有本金也可以做的事。」

有些房東名下房地產較多，會需要有人代為管理幫忙把物件出租。這類工作需要常常帶看房，處理水電網路問題的雜事，甚至為了更快讓房子租出去，還要自己去打掃房子，收入也不算高，所以雖然市場上有需求，但一般房仲並不碰這一塊市場，這他們有切入的契機。

當時只要成功代租一間房子，就可以收到1個月的房租當成中間人費用，平均大約成交一間可以收入1萬元。

「有些房東有授權代管房子，我們也會將裝潢改建增加賣相，增加租金收入。」

禮祥分享他的二房東心得，只要願意花一些小心思，就能加快房子的周轉。最初是從一些小單位的套房開始，做招租、管理、催收、房源開發工作，慢慢擴大規模發展。

從學校離開後，禮祥時間全力投入房地產工作，假日則撥一點時間回學校進修。

業務工作雖然雜，但時間也非常彈性，當時一天行程如下：

10:00-11:00 開會

11:00-16:00 若有預約就帶客戶看房

16:00-17:00 開發潛在合作的屋主

17:00-21:00 若有預約就帶客戶看房

休學後花了一年時間努力累積，已經和朋友一起成立租屋代管公司。一年後禮祥已經可以每月收入7~8萬元，其中他規定自己至少每月存下5萬元，做為未來買房子的本錢。

「我當時目標是2年後存下300萬頭期款，先買下第一間房子。」

算了一下，每月如果固定存5萬，2年只能存下120萬元，還差180萬元的缺口。

因此禮祥開始和其他合夥的同事合資，進入房地產市場的買賣。

靠著工作上接觸到的房仲人脈，一下子就找到5間房子的投資機會。經過仔細評估認為這些機會都非常的有利可圖，他決定鼓起勇氣，把自己過去一年存下的120萬和朋友合資全數投入。

由於那時候房地產景氣也非常不錯，5間房子一年後就全數出清，一共獲利100萬。

加上2年存下的120萬元，他總共累積了220萬。雖然離300萬仍有一些差距，但透過向銀行增加貸款補足了差額，終於在21歲這年擁有了自己第一間房子。

「當時有計算，扣掉每期貸款利息，這間房子每月出租能幫我帶來5000元的現金流。」

從開始學習到財商的概念，到真正擁有自己第一個被動收入，禮祥一共花了2年多的時間。

擁有了本金以及第一次投資成功經驗以後，禮祥又陸續花了2年時間繼續努力工作，期間除了慢慢還清貸款，也累積更多本金，為接下來的投資做準備。

買下第一間房子2年後，禮祥也結束了進修課程，進行為期一年的兵役。

「就算當兵沒工作，你的房子還是有在幫你賺錢。」

當大多數人都在抱怨當兵薪水低時，禮祥在這時反而更深刻感受到擁有被動收入的好處。

退伍後，拿著退伍前存下的資金以及透過第一間房子做增貸，開始了新的投資。

「當時先投入100萬和女友一起創業開一間寵物美容店，以及300萬當作頭期款，投資3間桃園房地產。」

有了先前的操作經驗，這幾筆投資都非常順利，寵物店創業在2年後就完全回本，而桃園的3間房地產則是賣掉其中1間，拿回300萬的投資本金，其他的繼續收租。

當時奢侈稅議題開始陸續發酵，禮祥預期接下來房地產市場操作的機會會漸漸減少，因此也開始慢慢將資金移動往股市。

這年禮祥26歲，手上已經累積2間穩定收租的房地產以及一項創業，手上的閒餘資金投入股市後，全部賺取的現金流已經超過他生活開銷非常多，已經不需要再透過工作來賺取生活開支，成功達成財務自由。

經過一段時間研究書籍以及嘗試，禮祥分享他在股票市場的操作方式主要分成2種：

1. 高殖利率定存股：

禮祥認為投資的本質還是賺現金流，因此只找「現金殖利率8%以上」的定存股進場，標的大多是挑選安全的金融股為主，若漲到太高就暫時出場。

2. 價值投資：

價值投資的關鍵在於市場價值與實際價值有落差，關鍵在於如何辨識出價值。

禮祥主要是「專注在自己的能力圈」，投入他熟悉的營建產業，透過一般人對建商銷售認列到財報上的資訊落差，目前為止一直保持穩定獲利。

「從研究一間建商擁有的土地、目前的推案狀況、推估完工時間、能帶來多少EPS、現在的本益比等等，完整研究過後就能算出屆時合理的股價可能的範圍。」

禮祥認為每個人都有自己擅長的領域，從自己擅長的部份找到資訊落差，會比單純看市場股價或財報有更多領先優勢。

「投資最終仍是以累積現金流為主，而不是賺資本利得。」

禮祥建議年輕人可以從零股開始投資，關鍵不是要賺大錢，而是提早累積財商觀念以及學習存股的知識。

當然，許多人看到的是禮祥成功的一面，但其實他一路走來也並非一路順遂。

他曾經在帶整理房子時候被別人指指點點說：「你看，不認真唸書，以後就會和那些哥哥一樣，只能當搬家工人。」工作時被拒絕、被客戶放鳥也是家常便飯。也因為提早休學，親戚長輩都會指指點點說閒話，讓家人承受巨大的壓力。

面對這些挫折讓他從中學到，最重要的事情就是「堅持」，只有堅持才能收穫成果。

最近2年禮祥除了股票投資，各種增加現金流的方法也沒有中斷。

例如透過房地產格局的改裝「放大現金流」。

「舉個例子，我開始嘗試在裝潢與隔間投入比較多心思，來幫房地產增值。」

以操作桃園和台北的房地產為例，把一間三房兩廳改裝成2間一房一廳，扣除裝潢費用的銀行利息，每月租金卻能提高2萬到3萬元。

當然實際執行上有很多細節，也並非每個標的都能同樣操作，但擁有財商的觀念，讓他無時無刻都在思考增加被動收入的方法。

把自己的經驗設計成桌遊《財富自由》推廣財商教育過去學校和家庭教育只重視IQ(智商)和EQ(情商)，但並不重視解決財務問題的能力，也就是「財商能力」。

當初禮祥在大學社團受到現金流桌遊的啟發，現金流是一款美國的財務教育桌遊，讓他開啟了後續追求財富自由的知識與動力。

2年前年他再次玩到桌遊時，因為有了近幾年的投資經驗，認為這款遊戲雖然教育意義很棒，但畢竟是20年前發明的遊戲，許多數字與概念都已經過時且不符合台灣現況。

因緣際會之下，剛好遇到有設計師、遊戲規畫師的朋友，因此就決定自己來重新把現金流桌遊調整，設計一套屬於台灣的財商教育遊戲。

經過一年時間，無數次的改版，桌遊也終於開發出來放上網銷售，希望能讓更多人從年輕的時候就認識到提高財商的重要性。

(可以看禮祥設計的桌遊《財富自由》開箱文)

「裡面每個房地產、創業、各種工作職業收支設計，都是以我對台灣目前現狀的認識去設定真實的數字。」在遊戲設計中，禮祥也將自己的經驗複製進去。

大多數台灣人除非家庭有背景，否則只能透過自身經歷去累積財務的經驗，因此常常需要經過很多虧損與挫折才能學到正確的概念，而遊戲的好處是它能快速模擬真實人生，進而摸索出正確的途徑。

「年輕人可以沒有資金，但不能沒有財商。」

禮祥建議年輕人提高財商可以分成三階段：

第一階段：減少支出

養成不需要太多錢就能維持生活品質的習慣，除了能慢慢存下投資的資本以外，也能加速達成財務自由。

第二階段：累積資產增加被動收入、但不急著求成

很多人存下錢之後，都會想要快速的找到投資機會。但如果財商知識不足，很容易就會被很多高報酬的詐騙引誘而受傷。實際上好的機會很多，但要有足夠的知識才能去分辨。

第三階段：發揮天賦

許多人生活不開心，是因為時間大多被工作綁住，收入又無法提高的情況下陷入一個惡性循環的死胡同。擁有被動收入足以支付生活開銷，達成財務自由。

財務自由並非鼓勵不工作，而是可以讓自己的天賦能倍發揮，空出時間去做自己真正想做的事，讓自己的時間發揮更大的價值。

我印象很深刻的一件事，是禮祥提到他自己曾經被人質疑，憑什麼他創業會成功？ 禮祥的答案是：

「你有沒有吃過難吃的滷肉飯？連賣滷肉飯這麼簡單都有人很混，他們都能活下去，我來創業做的一定比他們好。」

在過去傳統教育上，父母師長都會說：好好念書、上好學校、找好工作，就能順利買車買房結婚生子退休。

但說老實話，這不實際。

等到你畢業工作好幾年，身上可能早已經背著房貸、車貸、小孩的學費，發現真相的時候已經有些遲了

希望透過禮祥無私的經驗分享 (真心覺得他透露很多)，讓每個看過這篇文章的人未來在財務上都能開始提早思考與做準備，早日達成財務自由！

※本文內容授權自《Mr.Market 市場先生》，未經授權不得轉載。

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Mr. Market 市場先生

在Mr.Market 市場先生 是葛拉罕最喜歡的一則虛構人物，他每天都會造訪投資人，提出買賣股票不同的價格。市場先生給的報價大多時候都很合理，但偶爾也會非常瘋狂，投資人可以自由地決定是否買賣或者完全忽略他給的報價，即使拒絕市場先生也並不介意，明天他仍會再次登門造訪，再次提出不同的價格。這則寓言提醒投資人，不應把市場先生在市場中隨興的報價當作是股票的真實價值。然而當這位市場先生犯傻的時候，投資人要勇於從中獲利。投資人若不想參與其中，則應該緊閉大門，別受市場先生的報價所打擾，只需領取股利和受益於企業成長即可。

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