聰明買房繳房貸，做個富二代

2014-10-16
文／東森綜合台

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圖片來源：[Peter Cade] / Getty Images

「買房」是人生的一大夢想，但是，跟著買房而來的房貸，是人一生中最長的負債，若是房貸超過能力所為的話，夢想就會變成夢魘，原本家的美夢瞬間變成生活的負擔！我們到底要怎麼謹慎處理房貸問題，安心成家呢？

別成了苦哈哈過日子的房貸族

同樣是薪水一族，有人可以買對房子當屋主，有人可以買小屋換大屋，還有些人甚至升級當房東，以房養房呢！為什麼會有這樣的差別呢？房貸處理得如何，是投入房地產的重要關鍵。因此，如何去和銀行談判房貸問題，就成了安心成家的一大關鍵。目前房貸族平均每個月的房貸支出高達薪資收入的四成，如果以台北市來看，更是高到46%，將近是一半的比例支出房貸。

CASE

從事自由業的王小姐原本是租屋族，在她首次購買一間位於台北市的小套房之後，每個月必須繳出比原本租金高出兩倍的金額，但是空間卻比她租的房子還來得狹小，這一點令她很難接受。當她原本的租金突然轉變成房貸的龐大數字，生活壓力驟然變大。為了因應房貸壓力，她開始大門不出、二門不邁，過起宅女生活。結果，她的人生首次購屋計畫，就在縮衣節食下開始展開，買屋成了真正沉重的負荷。

談好房貸，不傷腦袋

購屋後的房貸階段，是每個購屋者所必須面對的過程。所以我們幾乎可以這麼說：搞定房貸問題，未來生活就不成問題了。常有新手購屋族，只看到房貸前三年的寬限期，就急著貿然輕鬆購屋，寬限期過後房貸金額增加，也連帶影響了未來的財務計畫。那麼，到底要怎麼跟銀行談房屋貸款呢？一般來說，向銀行申請房貸之後，銀行會針對相關評估的項目決定貸款成數，評估的重點有以下四項：

重點1 「職業收入」要注意

職業影響了收入的穩定性，同時也影響了房貸利率的申請。一般來說，像是從事藝人、業務人員、攤販等工作的人，收入起起伏伏較不穩定，申請房貸較為困難。

最好的辦法是盡可能地蒐集繳稅證明，或和公司談妥以年薪做為證明，這些都是利於日後和銀行爭取高成數房貸的籌碼。另外，雖然目前勞基法並無3個月的試用期規定，但一般民間企業仍有不成文的3個月試用期期限。對於銀行審核標準來說，企業新進員工尚未做滿3個月至6個月以上，也是屬於沒有穩定工作的高危險族群，申請房貸時較為不易過關。

重點2 「家庭狀況」很重要

家庭狀況牽涉到申請人如何去承擔房貸壓力及其自身的經濟能力，因此，銀行放貸也會評判申請人的未來還款能力，判斷要不要放貸給申請人、放貸多少等等的潛在評估。據了解，在銀行的眼裡，已婚較易談成房貸。為什麼？

畢竟單身族要扛下一間房子不大容易，單身的定性不夠、個人消費應酬多、未來變數大，已婚族婚後有了家庭責任，會以家庭開銷為第一考量，兩人一起打拚也較快累積資金。

另外，坊間有些銀行在受理夫妻申請房貸時，會提出要求夫妻連保的不合理要求。

其實自用住宅貸款並不需要

提供連帶保人，因為已有原本的房屋當擔保品，民眾不需要另外找配偶或其他保人來擔保，有權利和銀行說不。

重點3 「住宅價值」是關鍵

住宅價值指的是主建物、貸款的標的價值，也就是說，房屋的價值是貸款的關鍵，如果房屋地段優，貸款成數也相對較高。

銀行核貸鑑價重點會以房屋的所在地交通為準，位於大台北捷運沿線的房屋自然水漲船高，也是關鍵的區域市場基本面，且交通的便利性與否也決定未來房屋的接手度，如生活機能佳、學區好也是合乎好地段的標準。若是距離捷運站出口的方圓一公里以內，住宅價值的保值度較高，同時也能夠支撐房價。

另外，過去房市行情全靠街坊鄰居、房仲業者打聽，目前台灣房地產正式進入透明公開的實價登錄年代，內政部提供不動產交易實價查詢服務，使民眾上網就能查詢房屋所在區域的市場行情，能夠充分了解目前住的房子「身家」多少。

有些鬧區的中古屋雖有些美中不足的小瑕疵，但其房屋的裝潢整理與否也關聯著房屋的保值空間，後續的修繕還是比市價便宜，仍有議價空間，也是加貸的一個優勢。

特別注意的是，房屋的屋齡同時也顯示房屋的折舊。目前多數銀行的房貸成數約為七成，其實是因為折舊一年2%，三十五年以上的房子不貸，三十五年乘以2%等於七成，這也是銀行辦理貸款成數的估價淨值標準。

對小資男女來說，手上的存款不夠，買套房是不得不的選擇。但政府基於打房政策，目前央行祭出小套房不貸的規定：權狀15坪以下不貸，室內10坪以下不貸，而這項規定也連帶影響許多社會新鮮人、年輕上班族，因此，房屋的格局的大小也會影響將來的換手性。

重點4 「信用紀錄」要良好

申請銀行房貸時，申請人要先檢視自己的債務狀況，三年內信用卡有無遲繳、欠繳、循環利息等問題。許多人都不知道，若有一期的信用卡帳單遲繳2天以上，第三天銀行就會將遲繳紀錄送聯合徵信中心；然而，在這三年內申請人想要申請房貸的話，銀行都會去查申請人的聯徵紀錄，而申請人因為遲繳紀錄，就會被貼上信用紀錄不良的標籤。（三年為單位，三年後信用紀錄就會註銷）

不只上述提到的信用卡，汽車貸款、信用貸款、學生貸款也是屬於貸款的範疇，也就是說，只要有一期債務遲繳，恐怕就會招來信用危機。所以，平時就要維持良好的信用，購屋時才有籌碼和銀行談低利率。

挑對房貸不怕升息，哪種利率適合我？

第一次買房的人在面對房貸利率時，心中確實都有個很大的問號：「利率有好多種，我要選擇哪一種呢？」「哪一種利率比較划算？」因為房貸的金額很高，還款時間長，更是家庭開銷中數一數二的占比。所以，房貸規劃做得好，既不會拖垮其他的財務規劃，在財務應用上也更為理想、有效。

房貸利率大致分為指數型、固定型、浮動型等利率，選擇何種利率的箇中學問是個很大的竅門。以披薩來形容房貸是個很好的理解方式。我們平常點披薩，首先決定的是披薩的大小，而非披薩切多少片，房貸也是一樣的道理，不管是指數、固定、浮動的利率，都只是指切披薩的方式。一塊披薩等於一棟房子，假設總價都是1,000萬，切成18片還是32片，總價都是1,000萬，不會改變。然而，切披薩的方式切得多了，屑屑也容易掉的多，那就是「利息」。

當然，大家最為擔心的問題是，利率未來到底會不會升息。台灣央行在過去一年內升息4次，累計升幅達0.5個百分點，若是以房貸100萬來算，一年就增加了2千多元的利息支出，可說是一筆不小的數目。為此，銀行和壽險業者推出許多類型的房貸，利率分成好幾段。所以，為了因應未來的銀行升息，建議大家可以先準備一筆還本金，才能預先降低升息帶來的支出壓力。

有鑑於目前全球的市場環境，升息空間不高，建議選擇「指數型房貸」來做為房貸的利率。到底所謂的指數型房貸要怎麼談，以下提供4招小撇步：

撇步1　基準利率可評估新舊銀行的比重

指數型利率是由基準利率（I）加上固定加碼利率去計算出來的，其中基準利率多半是參考多家銀行的定存利率，再取平均值，固定加碼利率則是銀行針對不同貸款人制訂出的加碼數。因此，想要談到好的房貸利率，可以了解有哪些銀行是計算指數的參考值，如果新銀行比重多，利率會較高。

房貸利率＝基準利率（I）＋固定加碼利率

撇步2　固定加碼利率可爭取優惠

申請房貸時，而這時銀行卻是利率加碼的狀況，怎麼辦？其實指數型利率中，固定加碼利率的部分是有談判空間的。許多人都不知道，不論是公股或私股銀行，房貸契約上任何的數字都是可以談的，並非白紙黑字不能修改。建議大家可以溝通：「以我的信用條件和狀況，是否可以有較低的利率？」好好掌握這個原則，就能爭取好利率和貸款條件。

撇步3　綁約條件要知道

指數型利率的頭兩年有優惠利率，吸引不少人選擇，但是等優惠利率結束，有人擔心未來利率走升，就想趁此轉成固定利率房貸。但是，申請人在面對轉貸前，除了比較利率之外，要特別注意大部分房貸頭兩年都是綁約的，若這期間辦理轉貸，是否有其他的附加條件？例如衍生違約金、不可提前清償本金的1/2等等，這些條件都是可以和銀行去談談看的。

撇步4　利率按季調整較划算

指數型房貸是機動調整的房貸，調整的方式分為：按月計息、按季計息（3個月調整一次）。假設目前利率低無可低，有些行庫開始升息，建議可以將月調改成季調，至少可以調整2至3個月的利率方式。如果房貸契約上的利率是寫月調，也可以和銀行談談看改成季調的方式，調整方式亦是可以和銀行溝通。

談貸款不可不知的三撇步

最後要提醒大家的是，跟銀行談判是有技巧的。首先，貨比4家，才有機會享優惠。然後要善用談判話術，才能再降利率。另外，建議是找襄理級以上人員談條件，這樣比較容易爭取到高成數、低利房貸，能夠提供較好的優惠條件。最後，把握很重要的原則：財力證明越多越好貸。

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